Investir dans l’immobilier en Tunisie

 

Nombreux sont les investisseurs à se poser la question du placement financier hors de l’Hexagone. Que ce soit pour échapper à la complexité des démarches administratives françaises ou pour réaliser une opération immobilière avantageuse, le placement à l’étranger connaît des adeptes, à l’image de Jacqueline et Pierre, couple originaire de Nantes. En effet, l’ouverture des frontières, combinée au développement des nouvelles technologies, donne lieu à toujours plus d’opportunités.

Ai-je le droit de placer mon argent à l’étranger ?

La création de l’espace Schengen et, plus largement la mondialisation font de l’investissement à l’étranger une option de plus en plus aisée. Aussi, un épargnant français peut choisir, en toute légalité, d’investir tout ou partie de son épargne hors les frontières. C’est que, la liberté de circulation des capitaux constitue la norme depuis que le contrôle des changes a été aboli.

"La libre circulation des capitaux est la plus récente de toutes les libertés prévues par le traité, mais elle est aussi la plus large, car elle a la particularité de concerner aussi les pays tiers. La libéralisation des flux financiers a progressé graduellement. Depuis le traité de Maastricht, toutes les restrictions aux mouvements de capitaux et aux paiements ont été levées, à la fois entre les États membres et entre les États membres et les pays tiers. Ce principe est d’effet direct et ne demande donc pas de nouvelle législation, ni au niveau européen ni au niveau national".
Fiches techniques sur l’Union européenne, “La libre circulation des capitaux”.

Néanmoins, plusieurs obligations déclaratives sont inhérentes à cette norme, notamment dans l’optique de lutter contre le blanchiment d’argent :

  • formulaire déclaratif à remplir au passage à la douane en cas d’entrée dans le pays avec 10.000€ d’espèces ou plus,
  • déclaration de tous les virements bancaires de France vers l’étranger (démarche effectuée automatiquement par l’établissement bancaire),
  • déclaration de toute ouverture d’un compte bancaire à l’étranger ; il en va de même pour les clôtures.

Pierre et Jacqueline ne sont pas encore décidés quant à la manière dont ils souhaitent placer leur argent en Tunisie. Toutefois, ils savent qu’il leur est possible d’ouvrir un compte sur le territoire tunisien afin d’y effectuer des virements en provenance de leurs comptes français. Leur choix se porte finalement sur la concrétisation d’un investissement immobilier. Autrement dit, ils aimeraient acheter un logement neuf en Tunisie dans l’optique de le mettre en location afin d’en tirer des revenus fonciers. Malheureusement, ils sont mal informés concernant les possibilités qui leur sont dévolues à l’étranger. En revanche, le couple nantais jouit en France de conditions remarquables pour défiscaliser une partie de leur impôt sur le revenu grâce à la loi Pinel. À savoir que pour tout achat d’un logement, les contribuables français profitent d’une économie fiscale pouvant aller jusqu’à 21% du montant de leur opération immobilière. À Nantes, dont il est originaire, le couple profite d’une réduction d’impôt de 36.000€ sur 9 ans, soit 4.000€ par an. La capitale de la Loire-Atlantique se trouvant en zone Pinel B1, elle est éligible au dispositif Pinel. En effet, la loi Pinel est prioritairement destinée aux grandes aires urbaines. Les Nantais, qui ont acquis un bien pour un montant de 200.000€ dans le quartier Dervallières Zola (à l’ouest du centre-ville) économisent ainsi 18% de cette somme. Cela vient du fait qu’ils ont opté pour une période d’engagement intermédiaire (9 ans). Ils auraient pu défiscaliser 12% sur 6 ans et 21% sur 12 ans.

Le placement immobilier

Pour ce qui est du placement immobilier à proprement parler, il est possible de trouver à l’étranger des secteurs offrant des opportunités de plus-values. Cependant, il faut savoir qu’un investissement immobilier réalisé par un Français à l’étranger présente les mêmes écueils qu’un placement effectué sur le territoire d’origine : évolution du marché, gestion du patrimoine, etc. Par ailleurs, une opération immobilière à l’étranger suit des procédures strictes quoique rapides et se concrétisera selon la législation du pays où vous investirez.

Pour ce qui est de l’investissement locatif en Tunisie, comme l’envisagent Jacqueline et Pierre, elle soulève de nombreuses questions telles que :

  • ce bien est-il au prix du marché local ?
  • quelle banque acceptera de financer mon projet ?
  • y-t-il des taxes particulières dont il faut s’acquitter dans ce pays ?
  • à qui appartiendra mon bien en cas de décès de l’un des membres du couple
  • puis-je léguer mon bien sans frais ?

Outre la barrière de la langue, le couple nantais risque donc de se trouver confronté à un système juridique et fiscal qu’il ne maîtrise pas. Aussi, le conseil qui prévaut dans ce cas est de faire appel à un expert du droit immobilier : juriste, avocat ou notaire.

Les impératifs fiscaux

Si votre résidence principale se trouve désormais à l’étranger, vous devez veiller à transférer votre domicile fiscal dans votre pays d’accueil. De même, votre imposition en France se fera sous le statut de “non-résident”, à moins que votre famille ne soit restée dans l’Hexagone.

IMPORTANT
Il est impératif de communiquer votre nouvelle adresse à l’étranger à votre centre des impôts afin qu’il détermine votre future résidence fiscale.

L’année suivant votre déménagement à l’étranger, vous devez envoyer votre déclaration fiscale à votre centre des impôts habituel (revenus perçus pendant l’année entière). Les revenus perçus avant votre départ devront être déclarés sur l’imprimé n°2042 et les revenus de source française, perçus après votre départ, seront mentionnés sur l’imprimé n°2042-NR. C’est votre centre des impôts qui effectuera le transfert de votre dossier fiscal et de votre déclaration au SIPNR (service des impôts des particuliers non-résidents), qui sera alors en charge de votre imposition sur le revenu.

Pour en savoir plus sur les démarches à effectuer, rendez-vous sur le site du service des impôts des particuliers non-résidents : impots.gouv.fr.

Comment acquérir un riad tunisien ?

Pour vous renseigner au sujet du secteur immobilier tunisien, vous pouvez faire appel au Consulat de Tunisie. Acquérir un bien immobilier sur le sol tunisien demande de suivre la procédure suivante :

  • recherche du bien à acquérir,
  • réservation via un premier versement, réalisé sur le compte du notaire ou de l’avocat choisi,
  • signature d’une promesse de vente qui engage le propriétaire,
  • dépôt d’un dossier auprès du Gouverneur du lieu où se situe le bien (gouvernorat d’Ariana, de Béja, de Nabeul, de Tunis, etc),
  • obtention de l’accord du Gouverneur et enregistrement de la vente.
"Tout achat d’un bien immobilier par un Français non résident est obligatoirement soumis à autorisation de la Banque centrale de Tunisie, conformément à la législation des changes. [...] Pour les Français résidents, l’achat n’est pas soumis à l’autorisation préalable de la Banque centrale mais cette acquisition doit être faite par une importation de devises. Aussi, ils doivent ouvrir un compte spécial résident".
La France en Tunisie, Consulat général de France à Tunis.

Jacqueline et Pierre ont opté pour les services d’un avocat tunisien. Le rôle de ce dernier est crucial au moment de l’acquisition d’un bien à l’étranger. En effet, ce professionnel vérifie la présence et la conformité des pièces justificatives demandées, il constitue le dossier et l’envoie au Gouverneur. Il effectue également le suivi de dossier jusqu’à l’obtention de l’accord du Gouverneur.

Les avantages fiscaux

La Tunisie a signé des accords bilatéraux avec plusieurs pays, notamment européens, afin de permettre aux ressortissants étrangers qui investissent en Tunisie, de profiter d’avantages fiscaux. Ces accords ne sont pas les mêmes selon le pays d’origine de l’investisseur. Par exemple, la France et la Tunisie ont signé, le 28 mai 1973, une convention visant à éviter la double imposition. Elle établit également des règles d'assistance réciproques en matière fiscale.

Pour ce qui est de l’investissement locatif réalisé par un Français sur le sol tunisien, il présente des “risques de détournements, d’absence réelle de location ou de mauvaise gestion”. Aussi, dans le cas où les Nantais Pierre et Jacqueline concrétiseraient leur souhait d’investir en Tunisie, ils devraient faire gérer leur bien immobilier par la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT) ou par un agent immobilier agréé . Cet agent est chargé d’effectuer toutes les démarches relatives à la gestion du bien : recouvrement et transfert des loyers, entretien des lieux, déclaration fiscale, etc.